万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。魏承泽作品集 魏承泽一类的作者>

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(g魏承泽作品集 魏承泽一类的作者uān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　魏承泽作品集 魏承泽一类的作者成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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