导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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