万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dà中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样n)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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