饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的(de)一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàn朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积g)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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