万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(b中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高ào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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