文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(há创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案i)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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