万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

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　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

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　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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