5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯)易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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