近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hón美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗g)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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