5月以来，房地(dì)产板充电宝100wh等于多少毫安块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(q充电宝100wh等于多少毫安ī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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