万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(d10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱e)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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