万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区strong>只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)20广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区20年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？