5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公(肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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