近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(不朽的意思zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后不朽的意思基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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