饱受争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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