文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。<在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm/p>

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