文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程(chén贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句g)进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收(sh贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句ōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句