文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(压在玻璃窗边c，在窗户边cshí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者(压在玻璃窗边c，在窗户边czhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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