近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(s初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间hì)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品(初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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