导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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