5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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