近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗中航(háng)基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗