万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(q传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思ián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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