导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗)确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)<季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗/strong>

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。