5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(妥否的意思是什么，妥否的用法ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(ch妥否的意思是什么，妥否的用法ǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但妥否的意思是什么，妥否的用法这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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