饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐431mm是多少厘米 431mm是多少米(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(f431mm是多少厘米 431mm是多少米èi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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