“现(xiàn)在的房地(dì)产很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的(de)愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资者的(de)关注度(dù)从板块向单个(gè)标的(de)转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经(jīng)双杀到了(le)最底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心(xīn)，避(bì)免选了半(bàn)天(tiān)长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的，标(biāo)的公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景的(de)房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各(gè)个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)房企在资本市场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但(dàn)没(méi)有国资背景的民营(yíng)房企(qǐ)股(gǔ)价大多(duō)表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别(bié)重视(shì)企业(yè)的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行业内的(de)最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最(zuì)低的(de)；这些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同(tóng)时(shí)满足上述(shù)条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观(guān)的(de)预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续(xù)4年的(de)净借(jiè)贷比例(lì)都维持(chí)在(zài)33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城(chéng)市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速(sù)的(de)开盘(pán)利用(yòng)率，预计今(jīn)年会(huì)有更多(duō)的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合“最后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另(lìng)外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在强二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的两(liǎng)年(nián)市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好，可(kě)能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量一(yī)家(jiā)房企的扩张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在(zài)我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复(fù)苏(sū)速(sù)度并没有那(nà)么(me)快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企(qǐ)与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各(gè)维(wéi)度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融(róng)，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而(ér)然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机构更(gèng)加看好国央(yāng)企，但(dàn)这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合(hé)计持(chí)有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本(běn)土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净(jìng)利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关(guān)系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近(jìn)三年持(chí)续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地(dì)金(jīn)额(é)依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团(tu长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的án)股价翻(fān)了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道

　长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的　机(jī)构(gòu)在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发(fā)只是(shì)房地产产业链上的(de)中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料(liào)端(duān)息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房地(dì)产(chǎn)行业在进(jìn)入存量房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据充分(fēn)说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对(duì)看好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报(bào)告(gào)期内，富安(ān)娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够发(fā)现该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募的中欧(ōu)价值(zhí)发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两(liǎng)只基金都是价值(zhí)派(pài)基(jī)金经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的(de)家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年(nián)内(nèi)表现最(zuì)好的是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发(fā)策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家(jiā)居十大(dà)流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股(gǔ)也(yě)越(yuè)来越(yuè)被机构所青(qīng)睐(lài)，不过(guò)这类标(biāo)的大多在(zài)香港上(shàng)市，如何(hé)选(xuǎn)择成(chéng)为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个(gè)高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业(yè)公司很容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员成本的(de)年(nián)度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户(hù)没(méi)有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的(de)。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的(de)定(dìng)位(wèi)和比(bǐ)较(jiào)好的服务(wù)是(shì)有关(guān)系(xì)的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的