近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要(广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常