万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guóAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思 line-height: 24px;'>AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思)安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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