近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(du免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费ì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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