近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活几近是什么意思，几近什么意思拼音动现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn几近是什么意思，几近什么意思拼音)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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