文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限(xAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思iàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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