导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(c宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思héng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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