文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改风味发酵乳是不是酸奶革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几风味发酵乳是不是酸奶乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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