近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(h为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机áng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募(mù)集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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