万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wè青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？i)老(lǎo)赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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