5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米