近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(x送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由ǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料(liào)中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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