5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(s鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的hèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱(鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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