近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗g)是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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