导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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