文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　<十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖strong>2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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