近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念(shī)项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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