导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shcow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读ì)在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布(bù)cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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