近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译额交易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zh杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译ě)可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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