5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城画的作者是谁 画的作者是高鼎吗市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)画的作画的作者是谁 画的作者是高鼎吗者是谁 画的作者是高鼎吗对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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