5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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