文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花