OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人粗犷，粗旷和粗犷区别在哪士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光大粗犷，粗旷和粗犷区别在哪园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关(g粗犷，粗旷和粗犷区别在哪uān)重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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