5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红战狼3什么时候上映？周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　战狼3什么时候上映？“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 战狼3什么时候上映？